투자부동산의 계정 대체

투자부동산에 대해서 알아보고자 합니다. 오늘은 투자부동산의 의의와 인식, 다른 계정과의 대체에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

< 투자부동산 의의 >
 투자부동산은 기업이 가지고 있는 다른 자산과 거의 독립적으로 현금 흐름을 만들어내며, 투자부동산의 예는 아래와 같습니다.

① 미래에 사용 목적을 결정하지 못하고 보유한 토지( 토지를 통상적 영업 과정에서 단기간에 판매할지, 자가 사용할지를 결정하지 못한 경우에 그 토지는 시세차익을 얻기 위해 보유한다고 본다.)
② 장기 시세차익을 얻기 위해서 가지고 있는 토지
③ 운용리스로 제공하기 위해있는 미사용 건물
④ 미래에 투자부동산으로 사용하기 위해 개발 중이거나 건설 중인 부동산
⑤ 직접 소유하고 임대로 제공하는 건물(혹은 보유하는 건물에 관련되고 임대로 제공하는 사용권 자산)

 투자부동산(investment property)은 시세차익이나 임대수익 아니면 두 가지 모두를 얻기 위해 소유자가 가지고 있거나 리스 이용자가 사용권 자산으로 보유하고 있는 부동산을 말합니다. 투자부동산은 투자목적으로 가지고 있는 건물과 토지이고, 투자목적이 아닌 부동산은 재고자산이나 유형자산으로 분류합니다. 재화나 용역의 제공 또는 생산과 관리목적에 사용하는 부동산은 유형자산으로 분류하고, 통상적인 영업 과정에서의 판매를 목적으로 보유하는 부동산은 재고자산으로 분류합니다.

투자부동산이 아닌 예는 아래와 같습니다.

① 자가 사용부동산(미래에 개발 후에 자가 사용할 부동산 또는 자가 사용하기 위한 부동산)
② 처분 예정인 자가사용 부동산을 포함(매각 예정 비유동 자산)
③ 통상적인 영업 과정에서 판매하기 위한 부동산이나 이것을 위해 개발 중이거나 건설 중인 부동산(재고자산) 
④ 금융리스로 제공한 부동산(리스 제공자의 부동산이 아닌 이용자의 부동산이 된다.)
⑤ 종업원이 사용 중인 부동산(종업원이 시장 요율로 임차료를 지급하고 있는지는 상관없음)

 

(1) 일부분이 임대수익이나 시세차익 목적

 부동산 중 일부분은 시세차익이나 임대이익을 얻기 위해서 있고, 일부분은 재화나 용역의 생산이나 제공, 관리목적에 사용하기 위해 가지고 있을 수 있습니다. 부분별로 분리해서 매각할 수 있으면 각 부분을 분리해서 회계처리를 합니다.

 부분별로 분리해서 매각할 수 없는 경우 재화나 용역의 제공이나 생산, 관리목적에 사용하기 위해 보유하는 부분이 경미한 경우에만 해당 부동산을 투자부동산으로 분류시킵니다.


(2) 연결 실체 간의 부동산 임대

 다른 종속기업이나 지배기업에 부동산을 임대하는 경우가 있는데 이러한 부동산은 연결재무제표에 투자부동산으로 분류할 수 없습니다. 왜냐하면 경제적 실체 관점에서 해당 부동산은 자가사용 부동산이기 때문에 그렇습니다. 하지만 부동산을 소유하고 있는 개별기업 관점에서는 그 부동산이 투자부동산의 정의를 충족할 경우 투자부동산입니다. 이 경우에는 리스 제공자의 개별재무제표에 당해 자산을 투자부동산으로 분류해서 회계 처리합니다.


(3) 부동산 소유자가 용역을 제공

 부동산 소유자가 부동산 사용자에게 부수적인 용역을 제공하는 경우가 있는데 전체 계약에서 그 용역의 비중이 작다면 부동산 소유자는 당해 부동산을 투자부동산으로 분류합니다. 예를 들어서 사무실 건물을 가지고 있는 사람이 그 건물을 사용하는 리스 이용자에게 관리용역과 보안을 제공하는 경우가 그렇습니다.

 다른 경우로는 부동산 사용자에게 제공하는 용역이 유의적인 경우가 있는데 예를 들어 호텔을 소유하고 직접 경영하는 경우에 투숙객에게 제공하는 용역은 전체 계약에서 유의적인 비중을 차지합니다. 그렇기 때문에 소유자가 직접 경영하는 호텔은 투자부동산이 아니라 자가사용 부동산입니다.


< 투자부동산의 인식 >
 투자부동산의 원가에는 취득하기 위해 최초로 발생한 원가와 후속적으로 발생한 대체원가, 추가 원가, 유지 원가를 포함합니다. 부동산과 관련해 일상적으로 발생하는 유지 원가는 투자부동산의 장부금액에 인식하지 않습니다. 이런 원가는 발생했을 때 당기손익으로 인식합니다. 일상적인 유지 원가는 주로 소모품 원가와 노무원가이고 중요하지 않은 부품의 원가를 포함할 수도 있습니다.

 투자부동산은 투자부동산의 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있고 투자부동산에서 생기는 미래의 경제적 효익의 유입 가능성이 높은 두 가지 조건을 모두 충족할 때 자산으로 인식합니다.

 투자부동산의 일부분은 대체를 통해 취득할 수 있는데 예를 들어서 원래의 벽을 인테리어 벽으로 바꿀 경우 대체하는 데 소요되는 원가가 인식기준을 충족할 경우 원가 발생 시점에 투자부동산의 장부금액에 인식하여 대체되는 부분의 장부금액은 제거합니다.


< 투자부동산과 다른 계정과의 계정 대체 >
 통상적인 영업 과정에서 판매 목적으로 개발을 시작하는 것처럼 사용 목적의 변경이 입증될 경우에만 투자부동산에서 재고자산으로 대체 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 투자부동산을 개발하지 않고 처분하기로 결정하는 경우에는 그 부동산이 제거될 때까지 재무상태표에 투자부동산으로 계속 분류하고 재고자산으로 다시 분류하지 않습니다. 이와 유사하게 투자부동산을 재개발해서 미래에도 계속 투자부동산으로 사용하려는 경우에도 재개발 기간에 계속 투자부동산으로 분류하고 자가사용 부동산으로 다시 분류하지 않습니다.

 투자 동산이 투자부동산의 정의를 충족하지 못할 경우나 충족하게 될 경우, 용도 변경의 증거가 있을 경우에 부동산의 용도가 변경됩니다. 부동산의 용도에 대한 경영진의 의도 변경만으로는 용도 변경의 증거가 될 수 없습니다. 

(1) 대체 시점 공정가치로 대체

 자가사용 부동산이나 재고자산의 회계정책과 관계없이 대체 전, 후의 투자부동산을 공정 가치모형으로 적용하는 경우에 대체 시점의 공정가치를 새로운 원가로 합니다.

① 자가사용 부동산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우 변경 시점의 공정가치가 대체 후의 장부금액이 됩니다. 변경 시점까지 발생한 평가손익은 재평가 손익과 같게 회계처리를 하고 재평가이익은 기타포괄손익으로 인식하며 재평가손실은 당기손익으로 인식합니다. 자가사용 부동산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 시점까지 그 사용권 자산을 감가상각하고 발생한 손상차손을 인식합니다.

② 재고자산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 대체하는 경우 변경 시점의 공정가치가 대체 후의 장부금액이 되고 재고자산의 장부금액과 대체 시점의 공정가치 차액은 당기손익으로 인식합니다. 

③ 공정가치로 평가한 투자부동산을 재고자산이나 자가사용 부동산으로 대체할 경우 변경 시점의 공정가치가 대체 후의 장부금액이 되고 변경 시점까지 발생한 평가손익은 당기손익으로 인식합니다.